IMMOBILIENRECHT

Da Immobilien große wirtschaftliche und zum Teil auch emotionale Werte verkörpern, ist es sowohl aus Sicht des Einzelnen als auch aus Sicht des Rechtsverkehrs wichtig, dass den Parteien eines Rechtsgeschäfts, das eine Immobilie zum Gegenstand hat, bei der Vertragsgestaltung und -abwicklung keine Fehler unterlaufen und dass das Grundbuch die Rechtsverhältnisse an einem Grundstück richtig ausweist. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber insbesondere für Verträge, die zur Übertragung von Grundstücken, Wohnungs- und Teileigentum oder Erbbaurechten verpflichten, die notarielle Beurkundung vorgesehen. Darüber hinaus sind im Grundsatz alle Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt, die für eine Eintragung im Grundbuch erforderlich sind (insbesondere die Eintragungsbewilligung) in notariell beglaubigter Form vorzulegen.

Insbesondere beim Verkauf und Kauf von Grundstücken nimmt der Notar als unparteiischer Berater eine wichtige Rolle ein. Er berät die Parteien, entwirft und beurkundet den Kaufvertrag und überwacht dessen Abwicklung.

Beim Verkauf eines Grundstücks ist es nicht ohne weiteres möglich „Geld gegen Ware“ zu tauschen. Das hat verschiedene Gründe. Häufig sind Grundstücke mit Grundpfandrechten oder anderen Sicherungsrechten belastet, die zunächst gelöscht werden müssen. Der Verkauf eines Grundstücks unterliegt regelmäßig verschiedenen Genehmigungen oder erfordert Erklärungen Dritter. Der entscheidende Punkt ist jedoch, dass der Eigentumserwerb des Käufers unter anderem eine Eintragung im Grundbuch erfordert, deren Vornahme einige Zeit in Anspruch nimmt. Insofern ist es Aufgabe des Notars, vertraglich zu regeln, dass der Käufer nur dann Eigentümer des zu verkaufenden und möglichst unbelasteten Grundstücks wird, wenn er den vereinbarten Kaufpreis bezahlt hat und der Verkäufer sein Eigentum nur dann verliert, wenn er den Kaufpreis erhalten hat.

Zum Schutz des Verkäufers muss der Käufer den Kaufpreis bezahlen, bevor er in das Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wird. Um gleichzeitig die Sicherungsinteressen des Käufers zu wahren, werden im Kaufvertrag bestimmte Fälligkeitsvoraussetzungen für die Kaufpreiszahlung geregelt, die später dabei helfen, den Anspruch des Käufers auf Eigentumsumschreibung durchzusetzen. Zu den Fälligkeitsvoraussetzungen gehören insbesondere die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch, das Vorliegen aller erforderlichen Genehmigungen, der Nachweis, dass kein Vorkaufsrecht ausgeübt wird und die Freistellung des Grundstücks von allen im Grundbuch eingetragenen Belastungen, die nicht vom Käufer übernommen werden. Die Pflicht zur Kaufpreiszahlung wird erst dann fällig, wenn diese Voraussetzungen eingetreten sind. Der Zeitpunkt wird dem Käufer durch die Fälligkeitsmitteilung des Notars angezeigt. Zahlt der Käufer daraufhin vertragsgemäß den Kaufpreis, wird seine Eintragung im Grundbuch beantragt. Bis er vom Grundbuchamt als neuer Eigentümer eingetragen wird, ist er vor allem durch die Vormerkung davor geschützt, dass der Verkäufer „schädliche“ Verfügungen vornimmt.

Der Kaufvertrag enthält daneben weitere Regelungen, die z.B. den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, die Gewährleistungsrechte des Käufers für Mängel, den Übergang von Mietverhältnissen und die Finanzierung des Kaufpreises betreffen sowie weitere Punkte, die aus Sicht der Parteien oder zum Zweck der Vertragsabwicklung wichtig sind.

Bei einem Bauträgervertrag handelt es sich um einen (Kauf-)Vertrag über ein Grundstück mit einem noch zu errichtenden Bauwerk oder über eine Eigentumswohnung in einem noch zu errichtenden Objekt, wobei dieses Objekt im Zeitpunkt des Vertragsschlusses häufig noch nicht existiert. Das zu bebauende Grundstück gehört meist dem Bauträger selbst, teilweise jedoch auch einem Dritten. Diese Ausganglage erfordert eine Vielzahl vertraglicher Regelungen, die über einen „normalen“ Kaufvertrag hinausgehen. Gesondert geregelt werden müssen insbesondere die Bauverpflichtung des Bauträgers, Mängelgewährleistungsansprüche des Käufers und die Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung, die in der Regel nach Baufortschritt erfolgt. Da ein Bauträgervertrag auch die Übertragung eines Grundstücks bzw. einer Eigentumswohnung zum Gegenstand hat, besteht eine Beurkundungspflicht.

Ein Grundstück kann in mehrere, rechtlich voneinander unabhängige räumliche Einheiten aufgeteilt werden – je nachdem, ob diese Einheiten Wohnzwecken dienen oder nicht, spricht man von Wohnungs- oder Teileigentum. Gegebenenfalls bedarf die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum der Mitwirkung eines Notars.

Der einzelne Wohnungseigentümer hat Sondereigentum an einer Wohnung der Teileigentümer entsprechend an sonstigen Räumen in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (z.B. Zufahrt, Treppenhaus usw.). Über Wohnungs- oder Teileigentum kann wie über ein Grundstück verfügt werden. Die entsprechenden Erklärungen und Verträge unterliegen gleichermaßen der notariellen Form, insbesondere bedarf ein Verkauf der notariellen Beurkundung. Zu beachten ist, dass die besondere Eigentumslage, also die Unterteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum, zusätzliche Regelungen, insbesondere zum Verhältnis der Wohnungs- oder Teileigentümer untereinander erforderlich macht.

Grundsätzlich gehört ein Gebäude auf einem Grundstück immer zu diesem Grundstück und bildet rechtlich keine eigenständige Einheit. Etwas anderes gilt jedoch, wenn ein Erbbaurecht begründet wird. In diesem Fall können das Eigentum am Grundstück und das Eigentum am (gegebenenfalls noch zu errichtenden) Gebäude auseinanderfallen.

Der Erbbauberechtigte wird gleichsam Eigentümer des Gebäudes und kann dieses belasten, veräußern und vererben. Als Gegenleistung erbringt er in der Regel einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Sowohl der Erbbaurechtsvertrag zur Begründung des Erbbaurechts als auch Verträge über den Erwerb des Erbbaurechts müssen notariell beurkundet werden.

Es gibt unterschiedliche Motive für die Übertragung von Immobilien. Nicht selten stellen Immobilien eine ehebedingte Zuwendung dar oder werden im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge auf die nächste Generation übertragen. Grundstücke können Gegenstand einer (gemischten) Schenkung sein, die gegebenenfalls unter einer Auflage erfolgt oder eine bestimmte Gegenleistung vorsieht, die jedoch nicht den Wert des Grundstücks aufwiegt.

Häufig behält sich der Eigentümer Rechte, z.B. den Nießbrauch oder ein Wohnrecht, an seinem Grundstück vor oder vereinbart mit dem Erwerber die Zahlung einer Rente, um seinen eigenen Lebensunterhalt abzusichern. Durch verschiedene Vertragsgestaltungen kann hier eine Lösung gefunden werden, die den wirtschaftlichen Interessen aller Beteiligten entspricht und insbesondere dem Interesse des Eigentümers an einer zuverlässigen Alterssicherung gerecht wird.

Auch solche Grundstücksüberlassungsverträge unterliegen allerdings dem gesetzlichen Beurkundungserfordernis. Die damit einhergehende Beratung durch den Notar dient zugleich dem Zweck, Widersprüche zu bereits getroffenen oder beabsichtigten erb- und familienrechtlichen Regelungen zu vermeiden.

Dienstbarkeiten stellen aus rechtlicher Sicht eine Belastung eines Grundstücks dar. Sie berechtigen entweder eine bestimmte Person oder den Eigentümer eines bestimmten (Nachbar-)Grundstücks, das belastete Grundstück in einzelnen Beziehungen zu nutzen oder sie verpflichten den Eigentümer des belasteten Grundstücks bestimmte Nutzungen zu unterlassen.

Typische Dienstbarkeiten sind Geh- und Fahrtrechte sowie Leitungsrechte und Nutzungsbeschränkungen im Hinblick auf eine Gewerbeausübung. Dienstbarkeiten können ferner auf den Schutz vor oder die Duldung von Immissionen gerichtet sein. Die für die Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch erforderliche Bewilligung muss notariell beglaubigt werden.

Ein Vorkaufsrecht kann zugunsten einer bestimmten Person oder zugunsten des Eigentümers eines bestimmten (Nachbar-)Grundstücks bestellt werden. Der Berechtigte kann im Falle des Verkaufs des betreffenden Grundstücks sein Vorkaufsrecht ausüben und das Grundstück zu den ausgehandelten Konditionen erwerben. Ein dingliches Vorkaufsrecht wird im Grundbuch eingetragen und verhilft dem Berechtigten zur Durchsetzung seines Rechts. Die Verpflichtung, ein Vorkaufsrecht zu bestellen, bedarf der notariellen Beurkundung.

Vorkaufsrechte sind von Ankaufsrechten und Optionen zu unterscheiden, die dem Berechtigten z.B. einen Erwerb zu Vorzugsbedingungen ermöglichen oder auch in anderen Fällen als dem Verkauf des Grundstücks ein Erwerbsrecht einräumen.

Zu den Grundpfandrechten gehören insbesondere Grundschulden und Hypotheken mit denen Forderungen Dritter, vor allem von Banken, abgesichert werden. Grundpfandrechte werden im Grundbuch eingetragen und ermöglichen den Gläubigern gegebenenfalls eine Vollstreckung in das Grundstück.

Häufig wird der Erwerber eines Grundstücks, der den Kaufpreis mithilfe eines Bankkredits aufbringt, bereits im Kaufvertrag dazu ermächtigt, das zu erwerbende Grundstück ‑ das ihm zu diesem Zeitpunkt noch nicht gehört ‑mit einer Grundschuld zu belasten, um die kreditgebende Bank abzusichern und somit die Kaufpreisfinanzierung sicher zu stellen.

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